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在中國工業地產開發量排名前兩名的兩傢跨國公司--普洛斯和嘉民集團自去年以來均大幅增加瞭在華投資的規模。
內部回報率超15% 資本逐利工業地產
"嘉民中國物流基金從1.5億美元規模發展至15億美元隻用瞭大約3年時間。"嘉民集團中國區運營總經理黃煒告訴《第一財經日報》記者。
國內工業地產發展的瓶頸除瞭土地資源的稀缺，還在於缺乏開放的金融市場和成熟的法律框架。"健全的金融市場和法律框架能夠有效地鼓勵長期投資、限制炒作。"黃煒說。
讓這些跨國工業地產開發商看好中國市場的理由在於中國經濟從投資拉動向擴大內需的轉型以及電子商務在中國的崛起，這帶來瞭對倉儲設施需求的激增，然而由於目前國內現代化的物流空間供應有限，供求處於失衡的狀態，這為物流資產的升值及租金上漲創造瞭條件。有資料顯示，中國的人均倉儲供應僅是美國的7.5%。
"工業地產投資回報率比商業更高，高質量的倉儲設施目前市場凈投資收益率達6.5%至7.0%。"黃煒說，"當然，風險也相對較高。工業地產開發的風險主要在於工業地產項目的通用性較弱，不同客戶對倉儲設施的要求不同，所以物流地產開發商通常會致力於提高客戶對產品和服務的'黏性'，並和客戶簽訂長期租約以降低風險。"
跨國工業地產商普遍采用的基金模式，一方面分散瞭投資風險，一方面放大瞭杠桿效應，這使得其保持較低負債率的同時實現快速擴張成為可能。普洛斯近期向投資者提供的一份演示材料顯示，在中國開發物流地產項目，10年期投資的內部回報率達到15%~20%。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-03-14/08082645665.shtml
普洛斯也在上個月宣佈獲得中資財團最高達到25億美元的投資，中資財團包括大型中資保險機構、中銀集團投資和厚樸基金等國有企業和投資機構。這筆投資目前正在等候相關監管部門和股東大會的批準。
工業地產正在成為資本逐利的新"戰場"，在人們普遍對中國住宅以及商業地產前景感到擔憂之際。
"對於過去十年在中國開展業務的國際物流地產開發商而言，他們的利潤來自三方面：一是息差，利用海外的低息資金，例如美國養老基金的資金利息低至1%~2%，投資國內物流地產，從中獲取回報，二是人民幣升值，三是土地增值。"蘇智淵此前在接受采訪時對《第一財經日報》記者表示。
爭奪土地資源
不過盡管投資回報可觀，但在國內從事工業地產開發的企業也面臨著同一個為之感到頭疼的問題--如何獲得優質土地資源，特別是在北、上、廣這樣的消費旺盛但土地資源極為緊缺的一線城市。爭奪土地資源於是成為工業地產開發商最大的課題。
DTZ戴德梁行中國區商業部(工業及物流)主管蘇智淵表示，在一房屋信貸代書聯合貸款信貸年息、二線成熟市場，高端物流倉儲如今正面臨供不應求的局面，以上海為例，高端物流倉儲的供給目前隻占到需求的四分之一，這成為國際、國內開發商以及試圖自建倉儲設施的電子商務企業現階段爭相在一、二線城市搶地的原因。
黃煒告訴《第一財經日報》記者，如今地方政府對工業用地的期望正在發生變化，"若幹年前當中國經濟還是依賴投資拉動的時候，政府重視項目的投資規模，但在土地資源越發稀缺的今天，政府期望的是開發商對土地更加有效的利用。"
"此外，政府還重視項目對當地經濟的貢獻，是否能夠給當地商品流通帶來便利以及降低商品流通的成本，並且看重項目的稅收貢獻，因此政府更青睞引入電子商務、商貿以及大型第三方物流公司。"黃煒說。
本土開發商弱勢
目前，國內開發量靠前的工業地產開發商多為跨國企業，無論在資金、經驗以及客戶資源方面跨國企業均優勢明顯，而本地工業地產開發商則處於相對弱勢的地位，缺乏全國性的業務版圖。
相比住宅以及商業地產，工業地產投資回報更為可觀，這對逐利的資本構成巨大的吸引力。
資本逐利工業地產
"工業地產開發最重要的環節在於項目選址。本土工業地產開發商可能在某個局部市場有著良好的政府關系，對當地的規劃有更前瞻的理解，同時在該地區拿地方面具有一定的優勢，但要建立一個全國性的網絡，仍然有賴於企業對市場數據的嚴謹分析。"黃煒表示。
內容來自sina新聞
信用貸款率利比較
去年下半年，嘉民集團與加拿大養老金計劃投資委員會針對嘉民中國物流基金分別增資1億和4億美元，使得該基金的總規模一舉達到15億美元。
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